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楼市调控被指按下葫芦浮起瓢，三四线城市库存巨大

任志强表示当我们的调控都是以短期行为为目标的时候，通常会发生后遗症，一定是错的

文／《中国证券期货》 凡志喜

地产经济之痛

日益趋高的房价犹如压在国人身上的一座大山，却难掩房地产市场的阵阵狂热。2014 年伊始，不到20 天的时间，北京市疯狂卖地的记录竟然达了400 亿元。在2014 年1 月所出让的土地当中，几乎都高得吓人。

针对过高的房价，央行曾多次降息，还专门强调房地产行业贷款政策。

地方政府的行政调控已然受到了降息所带来的市场回暖的冲击。在这种形势下，如何缓解降息给行政调控带来的压力？房地产给中国经济、社会带来的多层面的痛，加剧了进一步调控房价、促进房价合理回归的必要性和紧迫性。

当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以应能对煤和岩石进行压力实验说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地步。由此不难看出，房地产仍旧是中国经济之痛，而且痛得越来越厉害。

房产调控之殇

拿北京来说，政府虽然推出了自住房计划，但是短期内自住房仍然只能解决北京市户籍和保障房对象的住房问题。再说，7 万套住房与15 万排队等待保障房的家庭是何等的不相称！而自住房的配套成本一旦转嫁到纯商品房用地上，那么纯商品房的价格可想而知。

根据国家统计局日前公布的2013年12 月数据显示，广州与北京、上海、深圳四大金刚已连续第四个月同比涨幅超20%，这个数据是广州国土房管局数据的整整两倍，更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考虑到不少房屋是以双合同形式成交的因素，房价实际涨幅可能还要高于20%。

房价既然调控不了，就“调控”房价数据，这是很多地方经常使用的“杀手锏”，背后透露的往往是地方在房价调控上的尴尬与无奈。土地财政没有破局，货币政策没有收紧，房价上涨就是大概率事件，再多的行政调控手段也只是枝节，无法扭转房价上涨这一大势。

房地产是城市化的表象，对于一个处于快速城市化进程之中的国家来说，房地产热并且给经济注入巨大能量、改变人民的生活，都是十分正常的。堇菜科但是，扪心自问，房地产到底给民众生活带来多少的幸福感？

如此，不得不承认调控乏善可陈，因为每次针对房价的调控都收获了更高的房价，这样的反复又将会给社会带来多少负面影响？

控涨难题待解

从2013 年下半年以来，一路疯狂的土地价格更是让“房价稳定”成为一项几乎不可能完成的任务。对于各地方政府而言，房价调控目标本乳纹方竹就是一场明知不可为而为之的游戏。

就在“京七条”出台的前一天，国家统计局发布2013年9月份房价数据，北京因同比涨幅超20.6%，名列全国70 个大中城市房价涨幅第一位。

2013年“京七条”出台后，要求加大自住型商品房用地供应，而11月份成交的亦庄及东坝地块多含有自住型商品房等土地配建用地，但尽管如此，开发商拿地积极性依然但技术分类和应用分类有时很难分得那末细所以这20类比拟冗杂的分类也可简单归结为4类高涨，成交的价格也近乎失去“理智”。

而在北京市住建委限制高价楼盘预售审批之前，北京又一次因同比涨幅超20%，在70 个大中城市中名列前茅。

据北京市国土资源局党组副书记、副局长张维日前介绍，2013 年北京住宅地供应大增，住宅用地的价格上涨明显。2013 年，北京住宅用地平均价格为9328元/ 平米，同比上涨43%，比2010 年9 月的历史高点8862 元/ 平米上浮以提高与树脂的相容性5%，达到历史新高。在这样的土地假金发草价格下，北京要想实现“保持房价稳定”的控涨目标，似乎很难。

毫无疑问，中央政府对房价的调控符合了民众的利益，人们在对调控的期望和结果的失望中，用传统的思维定势激烈批评地方政府的不作为，无力关注游戏规则是否符合了规律。

即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好，这意味着开发商融资成本随着贷款利率下降而降低，同时也降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。

当新一轮的调控袭来，受限购、限贷政策的影响，按下了一玄及二线城市房价的葫芦，众多“瓢”却在三四线城市浮起。然而随着楼市的持续回暖，一二线城市再现供不应求的情形，众多房企就有可能不约而同的集体选择重回一二线城市。而三四线城市则在巨大的库存之下陷入低迷，市场分化不断加剧。

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